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A pagar de nuevo la plusvalía municipal

Publicado por Cristina Moriones en noviembre 8, 2021
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La Sentencia del Tribunal Supremo vuelve a levantar postillas.  La anulación del cobro de la plusvalía municipal es protagonista de uno de los mayores revuelos en los despachos municipales. El día 26 de Octubre del 2021, El Ministerio de Hacienda ya tiene listo de nuevo el pago del impuesto de la plusvalía municipal. El Tribunal Constitucional hace escasos 15 días declaraba nulo el método utilizado del cálculo de la base imponible sobre el que se sustentaba el impuesto de la plusvalía municipal.

Por esta causa, la urgente e inminente reforma del tributo era necesaria para no estrangular las finanzas municipales. La segunda fuente de ingresos más importante de recaudación para los municipios, detrás del IBI.  Datos escalofriantes arrojan los más de 1.700 millones de recaudación para el pasado año 2.020.

La Ministra y Hacienda

María Jesús Montero y su equipo, como Ministra de Hacienda y Función Publica ya ha ideado una forma de liquidación del tributo que se amoldará a las fluctuaciones del precio de la vivienda. De esta forma se pretende reconocer la ganancia real por la venta o traspaso de un inmueble así como  el termómetro actual del mercado inmobiliario. Con esta iniciativa se pretende contentar al alto tribunal tras quejas continuas a este respecto.

Se basará en la creación de unos nuevos coeficientes que se aplicarán sobre el valor catastral y que actualizará cada año para recoger la verdadera situación del mercado.

No sólo eso, sino que quien tenga que verse las caras en la oficina liquidadora para pasar por caja una vez vendido, heredado o donado un inmueble ofrecerán dos alternativas de cálculo. Así,  el sujeto pagador podrá elegir la más beneficiosa para él y menos gravosa.

La plusvalía municipal: una Tasa supramunicipal.

  1. El impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), reconocido como el Impuesto de la Plusvalía Municipal, es un tributo directo que depende de los Ayuntamientos,
  2. así como el IBI (impuesto de bienes inmuebles )
  3. las tasas de actividades
  4. o las tasas de basuras.

Si bien ya se ha indicado que este impuesto corresponde su liquidación cuando una persona vende, dona o hereda una vivienda o cualquier tipo de inmueble. Este temido impuesto que asusta a muchos herederos y que muchos de ellos no conocen deben pagar para adjudicarse una herencia.

Esta figura fiscal grava en realidad la revalorización que han sufrido los terrenos urbanos, se haya construido o no sobre él y que no afecta la construcción existente sobre él.  Afectando tan sólo a la revalorización del suelo urbano municipal desde el momento inicial de la adjudicación hasta el momento de la venta, donación o traspaso.

Ante tanto revuelo por considerar el cálculo de la base imponible además de injusto totalmente inapropiado, al menos, esperanza a la persona que no genera ganancia en la venta del inmueble o adjudicación del mismo desde el inicio de la adquisición. Esto permite no pagar cantidad alguna frente a la liquidación según indican fuentes ministeriales dejando exento de su pago ante la implantación en breve de la nueva norma.

Por tanto, Hacienda permitirá valorar dos supuestos;

  • el primero,  se podrá calcular mediante el valor catastral en el momento del traspaso, con unos nuevos coeficientes que fijará el ministerio y que serán contrastados con la realidad inmobiliaria actual.
  • La otra opción consistirá en valorar la diferencia entre el valor de compra y el de venta.

 

¿ A qué llaman la  realidad inmobiliaria ?

Los expertos inmobiliarios cuestionan como «muy relativo»  el modo de cuantificar esa “ realidad inmobiliaria “ . Son muchas las causas y dispares las que obligan a veces a vender un inmueble a un propietario, o siendo también muchos los valores cuantificables que dan un “ precio a un inmueble “. Ejemplo de ellos son la tasación, el de liquidación de impuesto, una venta por necesidad, venta por divorcio, etc… entre otros. Por ejemplo y real es el caso de un mismo inmueble tasado por distintas Entidades Homologadas valoran un inmueble cincuenta mil euros por debajo o por encima el uno del otro.

En la mayoría de los casos será más favorable para los ciudadanos optar por la segunda opción. En cualquier caso, Hacienda actualizará los coeficientes cada año para tener en cuenta las fluctuaciones de valor de los bienes inmuebles.

Incertidumbre total

No sabremos hasta su verdadera aplicación de la Norma, si la corrección del 15% a la baja facultada a los Ayuntamientos, será adecuada del valor catastral del suelo dependiendo del termómetro inmobiliario de ese momento, que parece ciertamente relativo calcularlo. De esta forma se pretende adaptar el impuesto a la verdadera situación de cada municipio.

Un ataque en toda regla al inversor inmobiliario

Para aquellas transacciones realizadas en menos de un año, es decir, el coeficiente para gravar las plusvalías generadas no parece ser muy alentador, considerando que esta transmisión es de carácter especulativo y no de primer orden o necesidad. penalizando a quien viene actuando bajo la figura de inversor inmobiliario.

El cálculo de la plusvalía municipal hasta el día de hoy

Hasta ahora para calcular el tributo había que multiplicar el valor catastral del suelo por el número de años que se había sido titular de la propiedad. A esta cifra se le aplicaba un coeficiente anual, en función de los años, que no solía superar el 3,5% y que variaba en función de qué Ayuntamiento se tratara.

A la cantidad resultante, se le aplicaba el tipo impositivo, que tampoco podía superar en ningún caso el 30%. Siendo este mecanismo de cálculo estático e invariable sin considerar pérdidas patrimoniales o bajadas de valores de suelo como pasó en la Crisis pasada, la causa de que el Constitucional considera nulo este método objetivo de determinación de la base imponible, ya que presuponía que siempre existía un aumento de valor con independencia de la evolución del mercado.

Esta situación de tener la obligación de liquidar un impuesto de un inmueble por el que no se había obtenido ganancia, ha venido a ahogar muchas economías familiares.  Se han visto obligados a solicitar aplazamientos de pago en las oficinas recaudadores o un crédito personal a su banco para hacer frente a la liquidación. Una situación provocada por la falta de liquidez sobrevenida por una venta en pérdidas.

Por esta causa, Hacienda con el hacha salomónica del Constitucional encima, sustituye los porcentajes anuales aplicables sobre el valor catastral. Sustituyen por unos coeficientes máximos fijados en función del número de años transcurridos desde la adquisición. Estos coeficientes multiplicadores se actualizarán cada año según el compromiso adquirido por el Ministerio.

El real decreto-ley recalca que el método para calcular el impuesto será optativo.

Se dejará al contribuyente la posibilidad de elegir el método más favorable

  •  Podrá tributar en función de la plusvalía real obtenida al traspasar el inmueble —la diferencia entre el precio de venta y el de compra
  • o por el valor catastral y los nuevos coeficientes.
  • Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la calculada con el valor catastral, podrá aplicarse el primer método.
  • La norma permitirá a los Ayuntamientos comprobar estos cálculos para evitar errores o fraudes.

¿Qué pueden hacer ahora los Ayuntamientos?

La Sentencia del 26 de octubre es hoy por hoy el mayor dolor de cabeza de la mayoría de los Consistorios del territorio nacional. Daba la liquidación del gravamen por nula, al ser considerado inconstitucional su método de cálculo. Ya anteriormente, otras dos sentencias de 2017 y 2019 habían cuestionado algunos aspectos del impuesto.

El pasado miércoles, durante el debate del proyecto de Ley de los Presupuestos del Estado para 2022, la ministra Montero declaró mantener la calma. Sostuvo que la modificación que preparaba su departamento aportaría “tranquilidad y seguridad” tanto a los contribuyentes como a los Ayuntamientos. Estos, que llevan ya 10 días sin poder cobrar el impuesto, tendrán seis meses para adaptar su normativa al nuevo marco legal.

Lo que han dejado de ingresar desde el 26 de octubre no podrán recuperarlo. Aunque el ministerio ya había estudiado fórmulas para ello, el decreto no será retroactivo. Pero a la vez, los consistorios no se verán obligados a enfrentarse a una avalancha de reclamaciones. Dando las gracias a la sentencia del Constitucional que estableció un blindaje contra esa posibilidad.

Para las liquidaciones de plusvalía presentadas en los últimos cuatro años 

Cuando el impuesto se paga mediante una autoliquidación (como sucede en la mayoría de grandes municipios), el contribuyente tiene un plazo teórico de cuatro años para pedir una revisión de la suma que ha abonado. El fallo judicial, sin embargo, determinó que no será posible reclamar cantidades que no se encontrasen ya recurridas antes de dictarse la sentencia.

¿La liquidación nueva tendrá carácter retroactivo?

Para los agraciados que hayan vendido, heredado, donado un inmueble entre el 26 de Octubre ( día que se dictó el fallo por el Constitucional ) y el día de la aplicación de la nueva norma, no tendrán la obligación de pagar el impuesto de plusvalía, que para disgusto de todos se prevé aprobar el lunes el Consejo de Ministros.

El texto íntegro, sin embargo, se conoció el Miércoles 3 de Noviembre, cuando el alto tribunal publicó la sentencia en su web. Otra fecha importante es la de su publicación en el BOE, porque algunas fuentes jurídicas señalan que hay dudas sobre si algunos efectos del fallo surten efecto desde ese momento.

Las arcas municipales tiemblan

En cualquier caso, parece claro que los ayuntamientos se enfrentarán a un periodo en el que no podrían exigir la liquidación del tributo. Tomando como fecha el 26 de octubre y teniendo en cuenta que el decreto entre en vigor el martes (el día siguiente del Consejo de Ministros), ese periodo sería de 15 días, que por las cantidades millonarias que recaudan anualmente, no parece sea de extrema preocupación.

Aquí os dejamos la primera calculadora después de la nueva ley que puede orientaros del importe a liquidar si vendeis ahora haz click aquí 

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