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Ventajas y desventajas entre contrato de compraventa y alquiler con opción a compra.

Publicado por Rafael on febrero 20, 2020
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Contrato de arrendamiento con opción a compra vs contrato de compraventa. 

Para abordar este post debemos de definir en primer lugar, el contrato de arrendamiento con opción a compra y el contrato de compraventa:

1. Contrato de arrendamiento con opción de compra de viviendas. 

STS de 6 julio 2001 -EDJ 2001/15262- y 3 abril 2006 -EDJ2006/37225-), podemos definir el contrato de arrendamiento con opción de compra, como la inserción de una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se fija la facultad exclusiva de prestar el arrendatario su consentimiento en el plazo contractualmente señalado, para comprar la cosa objeto de arriendo.

Asimismo, es «contrato atípico y complejo» «en el que el derecho de opción supone un plus en el derecho subjetivo que el arrendador concede al arrendatario, y que consiste en adquirir la propiedad del bien arrendado, por lo que la onerosidad del contrato de arrendamiento también embebe la onerosidad del contrato de opción en él recogido» (STS de 15 diciembre 1997 -EDJ 1997/9779-); de esta forma, arrendamiento y opción de compra aparecen como «dos negocios jurídicos coligados, unidos formalmente en un mismo documento» (STS de 13 julio 1993 -EDJ 1993/7043-).

De manera que, se trata de un negocio jurídico formado por dos contratos:

a).  Un contrato que está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el contrato de arrendamiento.

b). Y el de opción de compra que no está regulado legalmente, y que depende de los pactos a que lleguen las partes.

Las partes de este contrato reciben el nombre de optante, el comprador y concedente, el vendedor.

Respecto de los requisitos de la opción, conforme al art. 14 RH -EDL1947/13– «Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes:

  • Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
  • Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
  • Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

2. Contrato de compraventa de viviendas.

El artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa del siguiente modo; Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Por otra parte, la compraventa constituye el medio primordial de adquirir el dominio.

Los perfiles básicos son que se trata de un contrato típico, bilateral, consensual, oneroso, conmutativo, es decir el precio que paga el comprador es equivalente al valor de la cosa que se transfiere.

3. Diferencia entre el arrendamiento con opción de compra y la compraventa.

  1. Por el arrendamiento con opción de compra el arrendatario puede residir en la vivienda por un tiempo máximo de 5 años, tiempo de duración del contrato de arrendamiento, pudiendo no ejecutar la opción de compra en el momento en que se haya acordado en las estipulaciones relativas a la opción. La compraventa convierte al comprador en el propietario de la vivienda desde el momento de la celebración del contrato de compraventa.
  2.  Por el arrendamiento con opción de compra, el arrendatario abona una renta mensual, en virtud de lo establecido por la voluntad de las partes, pudiendo dicho importe abonado constituir o no parte del precio de la compraventa cuando se ejercita la opción, en atención a lo convenido por las partes. Es muy habitual entre los propietarios y los inquilinos pactar el precio de la renta en función del valor del inmueble. Es decir, la renta a pagar se computa como parte del precio pactado para la compraventa en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda. Existe la posibilidad de convenir una prima de la opción; el pago de una prima o pago que será el que operará como penalización o no en caso de ejercitarse el derecho de opción a favor del cedente. Por la compraventa el precio se desembolsa en el momento de la formalización del contrato, a salvo los supuestos en que se haya acordado pago aplazado, financiado, etc.
  3. Plazo para adquirir el dominio en los diferentes supuestos. En una opción de compra, las partes están acordando la compra venta futura de la vivienda arrendada. La resolución del contrato de compraventa dependerá de la voluntad unilateral del futuro comprador, el cual tiene un determinado plazo, pactado por ambas partes, para llevar a cabo el pago de la compraventa. Durante este plazo, el vendedor no puede vender la vivienda a otra persona. La principal finalidad de este contrato es conceder al comprador (optante) un plazo para decidir si quiere o no comprar la vivienda sin estar obligado a ello. El contrato es exigible y solo puede resolverse por causas previstas a la ley. En algunos casos ambas partes pueden llegar a un acuerdo y resolver el problema pagando una cantidad económica como indemnización a la parte cumplidora.

4. Ventajas del arrendamiento con opción a compra. 

a).  Para el inquilino y el futuro comprador:

  En atención a los pactos de las partes aplicables a la opción el dinero que se destina al alquiler, puede descontarse en todo o en parte, del precio final de compra-venta.

  1. Las cuotas se aplicarán (total o parcialmente) al precio de compra, según lo pactado por las partes. Es posible que se haya pactado que las rentas del alquiler no se apliquen al pago del precio, sin embargo, no es este nuestro consejo para el arrendatario.
  2.  El arrendatario retrasa el momento del pago. Esto le permite tener capacidad de ahorro durante todo el tiempo que dura el alquiler.
  3.  El arrendatario tiene la flexibilidad de decidir si finalmente adquiere la vivienda. Al contrario que en una hipoteca, si en un momento dado no puedes pagar las cuotas, no tendrás deudas pendientes. Sin embargo, es posible que se hayan acordado penalizaciones aplicables en el caso en que no se ejercite la opción de compra, puesto que, el vendedor no ha tenido la oportunidad de vender la vivienda a un tercero ajeno al contrato. Si en el plazo estipulado el optante no compra, perderá la prima de opción. Si por su parte el cedente no quiere vender o vende a un tercero, deberá pagar el duplo al optante como penalización por no haberle vendido a él y sí a un tercero ajeno a dicho negocio jurídico.
  4.   El arrendatario se aprovecha de las ventajas fiscales por alquiler.

 b). Para el arrendador y el futuro vendedor:

  Puede entenderse que facilita la venta de una vivienda.

  Es una forma de financiación para el propietario ya que con los importes del alquiler y la prima inicial, en caso de pactarse, obtendría liquidez.

  El arrendador y vendedor cuenta con una mayor tranquilidad, ya que quienes residen en la vivienda cuidarán el inmueble que puede convertirse en du futuro hogar.

5. Inconvenientes del arrendamiento con opción a compra para ambas partes: 

  1. Para el comprador es una forma de financiación, pero la prima inicial y las cuotas de alquiler pueden no ser suficientes para cubrir sus necesidades.
  2. En caso de que la vivienda se encuentre hipotecada, el propietario seguirá pagando las cuotas mensuales.
  3. Para el arrendador supone un esfuerzo superior a un alquiler normal. Este tipo de contratos suelen incluir en sus pactos el pago de una prima inicial y las cuotas mensuales suelen estar por encima del precio del mercado de alquiler.
  4. Se pacta un precio fijo de adquisición. Esta situación puede convertirse en una ventaja o en una desventaja para alguna de las partes ya que el mercado puede variar y puedes tener la sensación de haberlo podido adquirir por un precio más bajo, o de haberlo podido vender a un importe mayor.
  5. Fiscalmente este tipo de contratos tiene peculiaridades de las que nos debemos informar, al generarse obligaciones fiscales tanto por el arrendamiento como por la opción de compra.
  6. Hemos de ser escrupulosos con la redacción del contrato. Aunque es una práctica habitual reconocida en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos, no está regulado de forma específica ni en el Código Civil ni en una normativa específica, lo que implica que deberás tener especial cuidado a la hora de redactarlo, para que todo quede perfectamente regulado.

María Lancho Cáceres 699495540  y  María Bosque 699300916

(Abogada y Cofundadora de la firma Lancho y Bosque Consultoría Legal, SLP)

Avenida Juan Carlos I nº 5, local 3,    ( frente a Embocado ) Griñón.

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