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¿Qué es un préstamo autopromotor?

Puedes plantearte en algún momento de tu vida el hacerte a tu gusto una vivienda nueva y solicitar a tu banco un préstamo autopromotor u optar por vivienda terminada o de segunda mano. Si te has mirado por internet en qué consiste no te desanimes, porque tendrás el pensamiento limitante de que es demasiado complicado cuando para nada es así.

Las ventajas de una vivienda con préstamo autopromotor (construcción ad hoc, control de costes, etc) y en el caso en que  necesites financiación bancaria, se une la posibilidad de contratar una operación financiera con tu banco de confianza, donde te aconsejarán y guiarán en las características especiales de este tipo de financiaciones.

Anímate y no te arrepentirás: eso sí, contrata un buen constructor, arquitecto y busca un buen banco.

Quiero que sepas que en general no existen unas diferencias importantes entre una operación para compra de vivienda terminada o en auto promoción, destacando especialmente el hecho de que en este segundo caso, el desembolso de la operación firmada se realiza por certificaciones de obra. Y te preguntarás ¿qué es esto?

No es otra cosa que, la entidad financiera te abonará el dinero para su construcción en función de la evolución de la construcción de tu casa, teniendo en cuenta que el inmueble hipotecado es la propia vivienda en construcción.

Contratación de préstamo autopromotor

Con respecto al procedimiento de contratación de una operación de este tipo

  1. De forma genérica, se puede financiar hasta un 80% del valor de la vivienda en hipótesis de edificio terminado, no superando como es lógico la suma de los importes de coste de la construcción más los gastos necesarios de la misma. En función del dinero que puedas aportar el monto total del coste de la parcela que habitualmente se requiere, se determinará el importe de la primera disposición del préstamo.
  2.  Si aportas la parcela ya adquirida, este primer desembolso debería ser el de coste de construcción; mientras que si  no pudieses aportar a la operación el coste total del suelo, debería ser justo el importe que le faltara para su compra, en un porcentaje máximo que depende en estos casos de la entidad financiera, de tu perfil financiero, coste del suelo, etc. y que excepcionalmente estaría en un máximo del 60% precio de compra.
  3. Como te he indicado, el resto del desembolso se realizaría mediante certificaciones de obra que se abonan directamente en tu cuenta y que deberás pagar contra factura a tu constructor hasta el desembolso total del 100% .

¿Cuál es la carencia de este préstamo?

El período de tiempo que se determine como necesario para la construcción normalmente hasta un máximo de 2 años. Este plazo se puede recortar si el sistema constructivo permite reducir los plazo de ejecución y finalización de obra.

El préstamo contratado estaría en carencia, es decir, sólo se pagaría los intereses de las cantidades desembolsadas hasta el momento. Una vez terminada la obra y hayas desembolsado el importe total solicitado, la operación se convierte en una operación hipotecaria como habitualmente conoces en la que se pagarían las correspondientes cuotas que incluyen capital e intereses.

Diferencia entre una hipoteca y un préstamo autopromotor

Podríamos decir que, a grandes rasgos, es la única diferencia por lo que al igual que en una hipoteca tradicional, toda la gestión documental y formal se deja en manos de la entidad financiera, en este caso es exactamente igual, con lo que este tipo de operaciones debe limitarse a negociar las mejores condiciones con tu banco habitual.

Como es obvio otra diferencia es la inmediatez ya que  debes esperar a ocupar su casa el tiempo que dure la construcción de la misma.

En resumen podríamos terminar diciendo que no existen diferencias reales sino operativas y formales entre ambas operaciones y que estas diferencias competen casi única y exclusivamente a la entidad prestataria y en concreto a su profesional financiero de confianza, que sabrá en todo momento asesorarte en tu mejor decisión.

Cumpliendo sueños

Aunque la mayoría de las personas que busca casa suele comprar viviendas ya construidas, hay personas que cumplen el sueño de poder diseñarla a medida y crear su propio proyecto. Si estás leyendo este post, quizás seas tú una de ellas, ¿por qué no?

Financiación para construir una vivienda

En la mayoría de los casos y como suele ocurrir cuando se compra una vivienda, lo normal es que tengamos que conseguir financiación para poder efectuar esa obra, y para estos casos se ha diseñado lo que se denomina préstamo autopromotor, que permite obtener un dinero a medida que la vivienda va avanzando en su construcción.

Diferencias respecto al préstamo hipotecario habitual

  1.  En un Préstamo hipotecario normal, tenemos un inmueble y el dinero que nos dará la entidad bancaria estará sujeto al valor de esa vivienda.
  2.  Sin embargo, en un préstamo autopromotor cuando se hace una obra, es fundamental tener una parcela en propiedad, y el banco irá facilitando el dinero a medida que se va avanzando en el proyecto, con un calendario prefijado y siempre bajo la supervisión de un arquitecto que vaya certificando el avance de la obra.

El banco aportaría una disposición inicial de una parte importante del préstamo seguida de otras intermedias, conforme va avanzando la obra y por último una última disposición de dinero al final de la obra.

¿Puedes pedir un préstamo autopromoción?

Si quieres solicitar un préstamo para una vivienda en construcción, hay que cumplir con una serie de requisitos previos, como:

  • Ser el dueño del terreno en el que se va a edificar la casa.
  • Haber obtenido tanto la licencia de obras como el proyecto de obra correspondiente. Asimismo, contar con unos ahorros del 30% aproximadamente del valor total de la vivienda para afrontar el pago del 20 % que no cubre el banco y el 10% de los gastos derivados.

De ser así, podrás optar al llamado préstamo autopromocion.

Conclusión general

  1. este tipo de préstamos se parece mucho al préstamo hipotecario normal, ya que por ejemplo, el banco suele aportar hasta un80% del valor total, al igual que ocurre en el caso de la compra de una vivienda construida.
  2. No obstante, aquí el valor se calcula como el valor de terreno, más el valor de la construcción que figura en la escritura de obra nueva, por lo tanto, cuando se constituye la hipoteca se establece el límite de crédito y el importe de la primera entrega.
  3. Una vez que se ha formalizado la escritura del préstamo, el banco entregará una primera cantidad del importe, que suele coincidir con la constitución del préstamo, y el importe suele ser el porcentaje del valor de la parcela donde se va a realizar la construcción (normalmente entre un 40% y un 50%) y luego irá aportando distintas cantidades de dinero, en los determinados plazos pactados a medida que se avance en la obra. No obstante, antes de la entrega del dinero, una compañía tasadora tendrá que certificar cada fase de la obra terminada.
  4. El plazo de amortización de este tipo de préstamo puede llegar hasta los 40 años aunque lo habitual es a 30 años,  ( siempre y cuando el importe de la edad del cliente más la edad del préstamo no supere los 70 años ) el periodo de carencia, es decir, el tiempo en el que el cliente no tiene que pagar sus cuotas, oscila entre los 12 y los 18 meses.

Autopromociones disponibles, parcelas, arquitectos y constructores a tu disposición.

Esperamos haber sido suficientemente clarificadores para que entiendas qué debes de hacer para construir tu casa de esta forma.

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Contacto

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Cristina Moriones

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