La Nota Simple Registral ¿qué contiene y cómo interpretarla? - CMS
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Qué información contiene una Nota Simple Registral y cómo interpretarla

Publicado por CMS inmobiliaria en diciembre 28, 2019
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En este post vas a ver muchos elementos nuevos para ti, no te ofusques ni te pongas nervioso. Ante el caos de por donde empiezo y cómo interpreto este lenguaje tan nuevo para mí, te ayudaré para que sepas interpretar lo que tienes entre las manos o a lo que próximamente te enfrentarás. Es una palabra rara y nueva para ti pero con estas indicaciones espero te quede mucho más claro.

Calma, si tienes cualquier duda, ponte en contacto conmigo, yo te enseñaré lo que es sencillo para mí porque es parte de mi día a día en mi profesión. He visto de todo y hemos resuelto muchos problemas. Si tienes uno entre las manos, no dudes en llamar. No necesitas  ser un aventurero si no conoces la materia para entender que información contiene una Nota Simple Registral y cómo interpretarla. Déjate asesorar por un profesional inmobiliario colegiado.

Es un tema tedioso y complejo y me he permitido unas notas de humor metafórico para hacerlo algo más ameno. Disfruta y aprende!

¿Qué es una nota simple registral?

Nota simple informativa: Aspectos a tener en cuenta.

A la nota simple registral de una finca se le conoce como el documento que emite el Registro de la Propiedad del municipio al que pertenezca la finca, estamento oficial que depende de la Dirección General de los Registros y del Notariado ( DGRN ), órgano que valida y facilita la información actual a la fecha de emisión y petición de la Nota Simple. En ella encontrarás la situación legal, jurídica y económica de aquella finca por la que muestras interés. Se entiende como finca a cualquier tipo de inmueble que sea sujeto de inscripción registral y no a un trozo de terreno de carácter rústico. (para este contexto)

La Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN)

Es el órgano directivo del Ministerio de Justicia, encuadrado dentro de la Subsecretaría, cuyas principales funciones son relativas a la gestión de asuntos relacionados al derecho notarial y registral. Tiene su sede en la Calle de la Bolsa de Madrid y su actual director general es Pedro José Garrido Chamorro.

¿Es obligatorio la inscripción registral?

Obligación de inscripción registral.

Siendo un acto voluntario la inscripción de la titularidad de una finca y no obligatorio, te hará pensar esto; cuando se hipoteca el bien o se entrega como garantía de préstamo o crédito, el banco que formaliza el préstamo sobre la finca como garantía, obliga al titular de la finca a inscribir la carga en el Registro para dar información pública ante posibles incumplimientos, siendo un derecho adquirido en ese momento del cobro de la cantidad prestada como primer rango, es decir, siendo el primero en cobrar en caso de ejecución.

Sorprendente será para ti que se indique sólo el titular pero ni siquiera tenga el DNI del mismo, ya que provienen de inscripciones muy antiguas y en otros casos de la centralización o agrupaciones de Registros en otros generados por el crecimiento de las poblaciones o por reestructuraciones internas de los propios Registros de la Propiedad.

Inmatriculación de finca

Existen fincas que no tienen ni la primera inscripción registrada (llamada finca inmatriculada), careciendo de número registral lo cual dificulta o te hará que tengas cierta cautela en la compra de la misma, ya que careceríamos en ese caso del histórico de quien han sido los propietarios anteriores, generando tiempos de cautela como indica el artículo 105 de la Ley Hipotecaria donde avisa de que para consolidar la titularidad deben de pasar dos años por si apareciera antes de esa fecha una persona con un título mejor, es decir, con un derecho adquirido anterior al que pretende hacer la transmisión en la actualidad.

Los secretos que esconde una Nota Simple Registral

Hombre susurrando los secretos que esconde una nota simple registral.

En términos generales la información que ofrece una Nota Simple Registral son las siguientes:

1. El titular o titulares de la finca

  • A fecha de la petición de la misma así como el porcentaje de participación de cada uno (titular en proindiviso) y los DNIS de los titulares.
  • En las ventas de proindiviso será obligatorio el que todas las partes estén de acuerdo, ya que si una sola parte no lo estuviera, no podría llevarse a término la compraventa teniéndose que llevarse a cabo por vía contenciosa y no de mutuo acuerdo.
  • En este punto podrás comprobar cómo adquirieron el título, que puede ser por compraventa, por adjudicación de herencia, por subasta, donación y datos importantes si existen usufructuarios sobre la finca.
  • ¿Qué es el usufructo? es decir, quien tiene derechos sobre la misma hasta su fallecimiento para lo que tendrá que dar consentimiento para la venta y de hacerlo deberá monetizar cierto derecho y cobrar más dinero que el resto. Una situación aventajada respecto al resto de herederos.

2. Notaría, lugar, fecha y protocolo

Dispondrás también de la información del Notario que otorgó la escritura de compraventa, así como el lugar, la fecha exacta y el número de protocolo de la escritura. Te vendrá muy bien para localizar la escritura y solicitar una copia simple compulsada en el caso que la pierdas.

3. Situación actual de la finca así como los linderos

Los límites geográficos de la misma, mts2 de parcela, mts2 construidos si los hubiera en el caso de haber una construcción legalizada sobre la misma y las cuotas de participación en edificios para plurifamiliar así como los anejos inseparables de la finca a la que pertenece (como garajes y trasteros por lo general). Digo anejo inseparable como una sola finca indivisible, es decir, no se puede vender de forma independiente la vivienda, ni el trastero ni el garaje sino que conforman todos los anejos una sola finca registral.

Quiero hacer una mención especial a este apartado. Vigila de forma minuciosa, que los mts2 de la vivienda o inmueble, nave, etc… coincida con los inscritos en el Registro o en su defecto los que aparezcan en el Título de Propiedad, ya que serán los determinantes para el tasador del banco o para dar fe y derecho sobre tu propiedad ante terceros. Si la demasía o la carencia de mts2 no llega o no supera al 10% del total no debe preocuparte demasiado, pero de ser más del 10% deberás ajustar el precio con el vendedor tanto al alza como a la baja y ojo con los linderos! Evita problemas a futuro.

4. Información de las cargas económicas

Si se pidió un préstamo hipotecario en su momento, aparecerá el importe principal del préstamo, no el préstamo vivo actual para lo que deberás solicitar al banco el certificado de deuda pendiente a fecha de la firma de la compraventa. Recuerda que el vendedor deberá levantar todas las cargas y en especial las económicas que recaigan sobre el inmueble a fecha de la transmisión. Los gastos por Ley van por cuenta del vendedor.

5. Anotaciones preventivas de embargo

Suelen ser entidades como la Seguridad SocialAgencia Estatal de TributosLas Comunidades de Vecinos por no pagar las derramas mensuales de las obligaciones de la Comunidad. Los Ayuntamientos por no asumir las obligaciones del pago de impuesto de bienes inmuebles (I.B.I.) o el impuesto de basuras.

Tampoco otras entidades privadas que tengan derechos adquiridos sobre la finca que haya incumplido el deudor, por ejemplo un inversor privado que haya prestado dinero al propietario del inmueble.

La figura del Profesional inmobiliario es vital para estos casos

En este caso la cosa se complica pero si cuentas con un Profesional Inmobiliario negociará por ti. Se encargará de realizar las gestiones con las entidades para conocer la situación real,  solicitar los certificados de deuda pendiente y levantar las cargas el día de la compraventa. Puedes encontrarte que las deudas superen el valor de compra de la vivienda. En este caso o tienes un gran equipo negociador a tu lado como agente Inmobiliario o estás perdido.

A veces el embargo es irreversible o supera la deuda el valor del inmueble por lo que sería mejor retirarte de esta compra ya que el ejecutante del embargo no está dispuesto a negociar para rebajar la deuda. En este caso te aconsejo que entregues un depósito de dinero al Agente de la propiedad que gestione la compraventa como garantía de intención de compra hasta comprobar que se puede llevar a término la operación.

6. Ejecuciones hipotecarias

Señor preocupado por que le van a ejecutar su hipoteca.

El inscribirse una ejecución hipotecaria significa que el deudor ha incumplido en el pago de las cuotas del préstamo, generalmente más de doce meses desde el primer incumplimiento. Cierto es que este proceso es largo en el tiempo y que se puede pactar el pago de la deuda total así como la reducción de las costas e intereses del procedimiento.

Tema delicado si eres comprador, ya que es necesario el tratamiento de este asunto a través de un Profesional Inmobiliario especialista en la materia. Generalmente el precio de venta suele ser una oportunidad.  El banco lo que pretende es cobrarse la deuda tras la negociación y el deudor dormir tranquilo. La mayoría de las ocasiones viene provocado por causas ajenas a éste como una crisis, una enfermedad o una quiebra de su negocio.

7. Condiciones resolutorias por precio aplazado

Son clausulas que se inscriben relacionadas con el pago aplazado del precio de la transmisión. Antiguamente se venían firmando letras de cambio en pagos mensuales, también pueden ser mediante pagarés a vencimientos pactados entre partes u otras fórmulas acordadas entre ambas partes.

El incumplimiento de estos pagos indicados en la condición resolutoria anula de forma unidireccional la compraventa de la finca y supone el retorno de la propiedad al anterior propietario con una penalización al comprador por daños y perjuicios ocasionados al vendedor.

La anotación registral de la condición resolutoria prescribe a los 15 años de su primera inscripción por lo que si la encuentras pasada esta fecha no debe preocuparte.

8. Calificación del Inmueble

Podrás conocer si se trata de una parcela o vivienda construida con calificación de renta libre o vivienda protegida. Sabrás si es de Protección Pública o de precio tasado así como el período de derecho de tanteo y retracto a favor del estamento público al que pertenezca. El precio de venta de una vivienda protegida viene recogido en el precio mts2 por módulo que establece cada Comunidad Autonómica así como para localidad en concreto, ya que no vale una vivienda en una zona lo mismo que en otra.

¿Te has quedado sin tiempo para terminar de leer el artículo completo? Tranquilo/a porque si quieres puedes escuchar el podcast del programa de radio Globo FM al que fui invitada el pasado mes de febrero de 2020 en el que expliqué todos los entresijos de una nota simple. ¡Dale al Play!

9. Cargas urbanísticas

Terrenos urbanizables

Donde se han realizado acciones de Planeamiento Urbanístico sobre ellas para clasificar el suelo en residencial, industrial, comercial finalista, te encuentres inscritas  las cargas que recaen sobre las mismas con la parte proporcional de los costes de urbanización. Cargas afectas a  colectores, subestaciones de luz, red de alcantarillado para la  recogidas de aguas o los costes de construcción de viales y calles.

Proceso de urbanización

En este caso, las cargas son obligatorias pero en otras ocasiones, se olvidan levantar las cargas proporcionales a los mts2 brutos aportados o simplemente se dejan sin levantar aun siendo pagadas.

En este caso prescriben con el tiempo, pero para tu tranquilidad te aconsejo que cojas cita con el técnico de Urbanismo del Ayuntamiento donde esté ubicada la parcela o el inmueble y preguntes sobre esto,  porque puedes encontrarte que el polígono donde se ha realizado la actuación esté sin terminar de recepcionar por el Ayuntamiento.

Este tema es fundamental, si vas a comprar una parcela, solicita al Presidente de la Junta de Compensación un Certificado de Saldo Cero de Cargas Urbanísticas donde deje claro que ya se han sufragado todos los costes de urbanización que correspondan a la parcela que vas a adquirir.

10. Declaración de Obra Nueva

Deberá estar inscrito en el Registro la construcción de una vivienda unifamiliar, un bloque de pisos o un complejo residencial o en su defecto cualquier tipo de construcción incluso en las fincas rústicas como aperos agrícolas o explotaciones ganaderas.

Para ello deberán pagarse las tasas correspondientes a la edificación. Una de ellas y de las más costosas es  la Licencia de Obra Mayor, donde podrás ver que legalmente está recogido en el Registro la Ejecución de la Construcción de la vivienda:

  1. si es de obra nueva que vas a adquirir
  2. o de segunda mano si ya está construida y finalizada.

11. Inscripción de final de obra

Una vez finalizada la ejecución de la Obra del Edificio, de la nave, de la vivienda o el bloque de viviendas se deberá inscribir el final de obra previa escritura de Declaración de Obra Nueva y el final de obra para obtener la licencia de primera ocupación y poder contratar los suministros de Agua, luz etc a posteriori.

Para tu sorpresa, ‘viviendas fantasmas‘ que existen, que tú las ves y que incluso te enamoran para comprarlas pero no están registradas. No olvides que jamás se podrá tasar lo que no aparezca inscrito en el Registro de la Propiedad, por tanto, a efectos de Banco, no existen ni legalmente tampoco.

12. Declaración de ruina o edificios protegidos 

Inmueble protegido en estado de ruina.

Vista de un edificio protegido declarado por la UNESCO como patrimonio de la humanidad en estado de ruina.

Edificio en estado de ruina para proceder a su derribo inmediato

Normalmente el estado del inmueble es tan descuidado que puede causar daños a terceros, como vecinos o peatones , por lo que los Ayuntamientos obligan a los propietarios a cercar el recinto y en casos al apuntalamiento de los envolventes exteriores con fachada a vía pública.

 Edificios protegidos por valor histórico

 Edificios que por su valor histórico están catalogados como tal y por eso estarás limitado a la demolición del mismo así como a limitaciones estéticas para no romper el entorno. Deberás tenerlo en cuenta.

13. Servidumbres de paso

Son servidumbres de paso Las Redes de suministros generales como IberdrolaCanal de Isabel II (para suelos urbanos) o como también Cañadas Reales de trasiego de animales, Red de Carreteras o de Trenes (generadas por el bien común de la Sociedad).

Ten cuidado si ves entidades de este tipo en la nota simple registral que pidas. Lo más seguro es que  puedan limitarte el uso de los mts2 que te venden.

Estas servidumbres tienen preferencia de uso. Esto quiere decir que autoriza al paso a tu propiedad así como el acondicionamiento de los saneamientos generales o en otros casos llegar incluso a la expropiación forzosa de parte del suelo o terrenos pagando el estado el justiprecio por los mts2 expropiados.

14. Concurso de Acreedores

Comprar una vivienda en proceso de Concurso de Acreedores te ofrecerá las mayores garantías ya que está intervenido por el Juzgado de lo Mercantil que hayan asignado para disolver la empresa o al particular propietario del inmueble por el que muestras interés.

¡Oj0! Este procedimiento aunque es el más seguro, es más lento y debe de pasar otros protocolos en la compraventa. Será necesario en este caso el asesoramiento a través de tu abogado o de tu Agente Inmobiliario de confianza especialista en la materia.

La figura del Administrador Concursal

Una finca en situación de concurso, a quien debes de dirigirte es o bien a la entidad especializada encargada de liquidar el inmueble (que suele ser un Agente de la Propiedad Inmobiliario reconocido) o bien al Administrador Concursal.

El requisito para ello es ser Abogado o Economista especializado en Derecho Concursal. Será nombrado por un Juez del Registro Mercantil para sustituir al propietario del inmueble y se encargará de disolver y administrar los bienes hasta finalizar el Concurso.

15. El IDUFIR (Identificador Único de Fincas Registrales)

Es un código numérico que permite identificar a cada propiedad en todos los Registros de la Propiedad del territorio español de forma única e inequívoca. Creado en 2008 por el Colegio de Registradores es, por así decirlo, ‘el DNI de los inmuebles’.

IDUFIR: Identificador único de Fincas Registrales

Vista de una nota simple con el IDUFIR (oculto con asteriscos por temas de privacidad)

En agosto de 2016, el código IDUFIR fue sustituido por el CRU (Código Registral Único). A partir de esa fecha, todas las viviendas incorporan su CRU y hasta la fecha anterior, IDUFIR.

Las Características que recoge el IDUFIR / CRU son las siguientes:

  • Consta de catorce dígitos.
  • Exclusividad en la numeración ya que no existen dos códigos iguales.
  • Invariable con el paso del tiempo.
  • Frecuente inclusión en documentos registrales (certificaciones, recibos del IBI, notas simples…), debido a su importancia en el panorama registral.
  • Es totalmente distinto al número de referencia catastral y al número de finca registral.
  • La Referencia Catastral recuerda que nada tiene que ver con el IDUFUR, el CRU ni tampoco el Número de Finca Registral.
  • Es una numeración para geolocalizar un bien a efectos de pagos de IBIS así como de Plusvalías Municipales en las unidades de recaudación municipales en el Ayuntamiento al que pertenezca la finca.

16. Documentos pendientes de despacho

Nunca olvides de revisar el final de la Nota Simple Registral, ya que ahí podrás ver los asientos pendientes que hay de inscribir, es decir, que se han registrado la recepción pero que el Registrador tiene pendientes de inscribir. Presta especial atención a ello! Puede ser un embargo o algo que dificulte la venta.

Te ofrecerá siempre más garantía para ti. El hacer una operación de compraventa siempre a través de un profesional reconocido como con los que contamos en CMS Inmobiliaria, para hacer una compraventa sin sobresaltos ni disgustos para ti, será siempre una garantía.

Este profesional reconocido oficialmente, te expondrá la Nota Simple Registral a fecha de la firma de la reserva o las Arras para tu información y seguridad. De tener cargas deberás estar informado y conocer los riesgos de las mismas, en caso de haberlas.

Hasta aquí llegan los secretos que debes conocer para saber interpretar una nota simple. Ahora sólo queda saber…

¿Cómo solicitar una nota simple al Registro de la Propiedad?

El proceso para solicitar una nota simple registral es muy sencillo. Puedes solicitar la nota simple online a través del portal de Registradores.org.  Si no eres usuario abonado puedes hacerlo mediante tarjeta de crédito siguiendo los pasos que te indicarán que es muy sencillo.

Deberás tener a mano el número de finca registral así como al número de registro al que pertenece si haces la búsqueda por datos registrales, pero si no es así deberás introducir los DNIS de los titulares pero ojo!! Si tiene más de una propiedad es posible que el Registro te devuelva la que no buscas, por lo que deberás estar bien seguro del dato que necesitas. Por eso el número de finca registral te ofrecerá más seguridad en la solicitud de la nota simpe registral.

Quizá te preguntes cuanto cuesta solicitar la nota simple de una vivienda en el registro propiedad ¿cierto?, bien pues para tu información, he de decirte que el precio de pedir una nota simple online es de 9 euros iva no incluido, o de 3,50 euros en caso de que quieras solicitarla presencialmente en el registro de la propiedad al que corresponda la finca en cuestión, un precio muy asequible que te ofrecerá mucha garantía en la transacción por la que estás interesado.

Nosotros como profesionales también podemos ayudarte. Para nuestros clientes esta gestión es gratuita como garantía y salud de la compraventa.

Cristina Moriones

Agente de la Propiedad Inmobiliario de CMS INMOBILIARIA.

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