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Qu茅 informaci贸n contiene una Nota Simple Registral y c贸mo interpretarla

Publicado por CMS inmobiliaria on diciembre 28, 2019
| 18 comentarios

Indicaciones para esta lectura

En este post vas a ver muchos elementos nuevos para ti, no te ofusques ni te pongas nervioso. Ante el caos de por donde empiezo y c贸mo interpreto este lenguaje tan nuevo para m铆, te ayudar茅 para que sepas interpretar lo que tienes entre las manos o a lo que pr贸ximamente te enfrentar谩s. Es una palabra聽 rara y nueva para ti pero con estas indicaciones espero te quede mucho m谩s claro.

Calma, si tienes cualquier duda, ponte en contacto conmigo, yo te ense帽ar茅 lo que es sencillo para m铆 porque es parte de mi d铆a a d铆a en mi profesi贸n. He visto de todo y hemos resuelto muchos problemas. Si tienes uno entre las manos, no dudes en llamar. No necesitas聽 ser un aventurero si no conoces la materia para entender que informaci贸n contiene una Nota Simple Registral y c贸mo interpretarla. D茅jate聽asesorar por un profesional inmobiliario colegiado.

Es un tema tedioso y complejo y me he permitido unas notas de humor metaf贸rico para hacerlo algo m谩s ameno. Disfruta y aprende!

驴Qu茅 es una nota simple registral?

A la聽nota simple registral de una finca聽se le conoce como el documento que emite el聽Registro de la Propiedad del municipio al que pertenezca la finca, estamento oficial que depende de la Direcci贸n General de los Registros y del Notariado ( DGRN ), 贸rgano que valida y facilita la informaci贸n actual a la fecha de emisi贸n y petici贸n de la Nota Simple. En ella encontrar谩s la situaci贸n legal, jur铆dica y econ贸mica de aquella finca por la que muestras inter茅s. Se entiende como finca a cualquier tipo de inmueble que sea sujeto de inscripci贸n registral y no a un trozo de terreno de car谩cter r煤stico. ( para este contexto )

La Direcci贸n General de los Registros y del Notariado ( DGRN )

Es el 贸rgano directivo del Ministerio de Justicia, encuadrado dentro de la Subsecretar铆a, cuyas principales funciones son relativas a la gesti贸n de asuntos relacionados a los derechos notarial y registral. Tiene su sede en la Calle de la Bolsa de Madrid y su actual director general es Pedro Jos茅 Garrido Chamorro.

驴Es obligatorio la inscripci贸n registral?

Siendo un acto voluntario la inscripci贸n聽 de la titularidad de una finca 聽y no obligatorio te har谩 pensar 茅sto; cuando se hipoteca el bien o se entrega como garant铆a de pr茅stamo o cr茅dito el banco que formaliza el pr茅stamo sobre la finca como garant铆a obliga al titular de la finca a inscribir la carga en el Registro para dar informaci贸n p煤blica ante posibles incumplimientos, siendo un derecho adquirido en ese momento del cobro de la cantidad prestada como primer rango, es decir, siendo el primero en cobrar en caso de ejecuci贸n.

Sorprendente ser谩 para t铆聽 que se indique s贸lo el titular pero ni siquiera tenga el DNI del mismo, ya que provienen de inscripciones muy antiguas y en otros casos de la centralizaci贸n o agrupaciones de Registros en otros generados por el crecimiento de las poblaciones o por reestructuraciones internas de los propios Registros de la Propiedad.

Inmatriculaci贸n de finca

Existen fincas que no tienen ni la primera inscripci贸n registrada聽 ( llamada finca inmatriculada聽), carenciendo de n煤mero registral lo cual dificulta o te har谩 que tengas cierta cautela en la compra de la misma, ya que carecer铆amos en ese caso del hist贸rico de quien han sido los propietarios anteriores, generando tiempos de cautela como indica el聽art铆culo 105 de la Ley Hipotecaria聽donde avisa de que para consolidar la titularidad deben de pasar dos a帽os por si apareciera antes de esa fecha una persona con un t铆tulo mejor, es decir, con un derecho adquirido anterior al que pretende hacer la transmisi贸n en la actualidad.

 

Informaci贸n de la nota simple registral.

Los secretos que esconde una Nota Simple Registral

En t茅rminos generales la聽informaci贸n que ofrece una Nota Simple Registral聽son las siguientes:

1.El titular o titulares de la finca

  • A fecha de la petici贸n de la misma as铆 como el porcentaje de participaci贸n de cada uno ( titular en proindiviso ) y los DNIS de los titulares.
  • En las ventas de proindiviso ser谩 obligatorio el que todas las partes est茅n de acuerdo, ya que si una sola parte no lo estuviera, no podr铆a llevarse a t茅rmino la compraventa teni茅ndose que llevarse a cabo por聽v铆a contenciosa聽y no de mutuo acuerdo.
  • En este punto podr谩s comprobar c贸mo adquirieron el t铆tulo, que puede ser por compraventa, por聽adjudicaci贸n de herencia, por聽subasta,聽donaci贸n聽y聽 dato importante si existen聽usufructarios sobre la finca.
  • 驴q煤e es el usufructo?聽es decir, quien聽tiene derechos sobre la misma hasta su fallecimiento聽para lo que tendr谩 que dar consentimiento para la venta y de hacerlo聽deber谩 monetizar cierto derecho y cobrar m谩s dinero que el resto.Una situaci贸n aventajada respecto al resto de herederos.

2. Dispondr谩s tambi茅n la informaci贸n de qu茅 Notario otorg贸 la escritura de compraventa, as铆 como el lugar, la fecha exacta y el聽n煤mero de protocolo de la escritura.

Te vendr谩 muy bien para localizar la escritura y solicitar una copia simple compulsada en el caso que la pierdas

3.Situaci贸n actual de la finca as铆 como los linderos

Los l铆mites geogr谩ficos de la misma, mts2 de parcela, mts2 construidos si los hubiera en el caso de haber una construcci贸n legalizada sobre la misma y las cuotas de participaci贸n聽en edificios para plurifamiliar as铆 como聽los anejos inseparables de la finca a la que pertenece聽( como garajes y trasteros por lo general ). Digo聽anejo inseparable como una sola finca indivisible, es decir, no se puede vender de forma independiente la vivienda, ni el trastero ni el garaje sino que conforman todos los anejos una sola finca registral.

Quiero hacer una menci贸n especial a este apartado. Vigila de forma minuciosa, que los mts2 de la vivienda o inmueble, nave, etc鈥 coincida con los inscritos en el Registro o en su defecto los que aparezcan en el T铆tulo de Propiedad, ya que ser谩n los determinantes para el tasador del Banco o para dar fe y derecho sobre tu propiedad ante terceros.聽Si la demas铆a o la carencia聽 de mts2 no llega o no supera al 10%聽del total no debe preocuparte demasiado, pero聽de ser m谩s del 10% deber谩s ajustar precio con el vendedor tanto al alza como a la baja聽y ojo con los linderos! Evita problemas a futuro.

4. Informaci贸n de las cargas econ贸micas

Si se pidi贸 un pr茅stamo hipotecario en su momento, aparecer谩 el聽importe principal del pr茅stamo, no el pr茅stamo vivo actual para lo que deber谩s聽solicitar al banco el certificado de deuda pendiente聽a fecha de la firma de la compraventa. Recuerda que el聽vendedor deber谩 levantar todas las cargas聽 y en especial las econ贸micas que recaiga sobre el inmueble a fecha de la transmisi贸n. Los gastos por Ley van por cuenta del vendedor.

5.Anotaci贸n preventivas de embargo

Suelen ser entidades como la Seguridad Social,聽Agencia Estatal de Tributos,聽Las Comunidades de Vecinos por no pagar las derramas mensuales de las obligaciones de la Comunidad. Los Ayuntamientos por no asumir las obligaciones del pago del I.B.I.

Tampoco otras entidades privadas que tengan derechos adquiridos sobre la finca que haya incumplido el deudor, por ejemplo un inversor privado que haya prestado dinero al propietario del inmueble.

La figura del Profesional inmobiliario es vital para estos casos

En este caso la cosa se complica pero si cuentas con un聽Profesional Inmobiliario聽 negociar谩 por t铆. Se encargar谩 de realizar las gestiones con las Entidades para conocer la situaci贸n real,聽 solicitar los certificados de deuda pendiente y levantar las cargas el d铆a de la compraventa. Puedes encontrarte que las deudas superen el valor de compra de la vivienda. En este caso o tienes un gran negociador a tu lado como Agente Inmobiliario o est谩s perdido.

A veces el embargo es irreversible o supera la deuda el valor del inmueble por lo que ser铆a mejor retirarte de esta compra ya que el ejecutante del embargo no est谩 dispuesto a negociar para rebajar la deuda. En este caso te aconsejo que entregues un dep贸sito de dinero al Agente de la propiedad que gestione la compraventa como garant铆a de intenci贸n de compra hasta comprobar que se puede llevar a t茅rmino la operaci贸n.

6.Ejecuciones hipotecarias

El inscribirse una ejecuci贸n hipotecaria significa que el deudor ha incumplido en el pago de las cuotas del pr茅stamo, generalmente m谩s de doce meses desde el primer incumplimiento. Cierto es que este proceso es largo en el tiempo y que se puede pactar el pago de la deuda total as铆 como la reducci贸n de las costas e intereses del procedimiento.

Tema delicado si eres comprador, ya que es necesario el tratamiento de este asunto a trav茅s de un Profesional Inmobiliario especialista en la materia. Generalmente el precio de venta suele ser una oportunidad.聽 El banco lo que pretende es cobrarse la deuda tras la negociaci贸n y el deudor聽 dormir tranquilo.聽 La mayor铆a de las ocasiones viene provocado por causas ajenas a 茅ste como una crisis, una enfermedad o una quiebra de su negocio.

7.Condiciones resolutorias por precio aplazado

Son clausulas que se inscriben relacionadas con el pago aplazado del precio de la transmisi贸n. Antiguamente se ven铆an firmando letras de cambio en pagos mensuales, tambi茅n pueden ser mediante pagar茅s聽 a vencimientos pactados entre partes u otras f贸rmulas acordadas entre ambas partes.

El incumplimiento de estos pagos indicados en la condici贸n resolutoria anula de forma unidireccional la compraventa de la finca y supone el retorno de la propiedad al anterior propietario con una聽penalizaci贸n al comprador por da帽os y perjuicios ocasionados al vendedor.

La anotaci贸n registral de la condici贸n resolutoria prescribe a los 15 a帽os de su primera inscripci贸n聽por lo que si la encuentras pasada esta fecha no debe preocuparte.

8. Calificaci贸n del Inmueble

Podr谩s conocer si se trata de una parcela o vivienda construida con calificaci贸n de renta libre o vivienda protegida. Sabr谩s si es de聽Protecci贸n P煤blica o de Precio Tasado聽as铆 como el per铆odo de聽derecho de tanteo y retracto聽a favor del Estamento P煤blico al que pertenezca. El precio de venta de una vivienda protegida viene recogido en el precio聽mts2 por m贸dulo que establece cada Comunidad Auton贸mica聽as铆 como para localidad en concreto, ya que no vale una vivienda en una zona lo mismo que en otra.

9. Cargas urban铆sticas

Terrenos urbanizables

Donde se han realizado acciones de Planeamiento Urban铆stico sobre ellas para clasificar el suelo en residencial, industrial, comercial finalista, te encuentres inscritas聽 las cargas que recaen sobre las mismas con la parte proporcional de los costes de urbanizaci贸n. Cargas afectas a聽 colectores, subestaciones de luz, red de alcantarillado para la聽 recogidas de aguas o los costes de construcci贸n de viales y calles.

Proceso de urbanizaci贸n

En este caso, las cargas son obligatorias pero en otras ocasiones, se olvidan levantar las cargas proporcionales a los mts2 brutos aportados o simplemente se dejan sin levantar aun siendo pagadas.

En este caso prescriben con el tiempo, pero para tu tranquilidad te aconsejo que cojas cita con el t茅cnico de Urbanismos del Ayuntamiento donde est茅 ubicada la parcela o el inmueble y preguntes sobre 茅sto,聽 porque聽 puedes encontrarte que el pol铆gono donde se ha realizado la actuaci贸n est茅 sin terminar de recepcionar por el Ayuntamiento.

Este tema es fundamental, si vas a comprar una parcela, solicita al聽Presidente de la Junta de Compensaci贸n un Certificado de Saldo Cero de Cargas Urban铆sticas聽donde deje claro que ya se han sufragado todos los costes de urbanizaci贸n que correspondan a la parcela que vas a adquirir.

10. Declaraci贸n de Obra Nueva

Deber谩 estar inscrito en el Registro la construcci贸n de una vivienda unifamiliar, un bloque de pisos o un complejo residencial o en su defecto cualquier tipo de construcci贸n incluso en las聽fincas r煤sticas como aperos agr铆colas o explotaciones ganaderas.

Para ello deber谩n pagarse聽 las tasas correspondientes a la edificaci贸n. Una de ellas y de las m谩s costosas es聽 la Licencia de Obra Mayor, donde podr谩s ver que legalmente est谩 recogido en el Registro la Ejecuci贸n de la Construcci贸n de la vivienda:

  1. si es de obra nueva que vas a adquirir
  2. o de segunda mano si ya est谩 construida y finalizada.

11. Inscripci贸n de final de obra

Una vez finalizada la ejecuci贸n de la Obra del Edificio, de la Nave, de la vivienda o el bloque de viviendas se deber谩 inscribir el Final de Obra previa聽escritura de Declaraci贸n de Obra Nueva聽y el聽Final de Obra聽para obtener la聽Licencia de Primera Ocupaci贸n y poder contratar los suministros de Agua, Luz etc a posteriori.

Para tu sorpresa,聽 禄 viviendas fantasmas聽禄聽que existen, que t煤 las ves y que incluso te enamoran para comprarlas pero no est谩n registradas. No olvides que jam谩s se podr谩 tasar lo que no aparezca inscrito en el Registro de la Propiedad, por tanto, a efectos de Banco, no existen ni legalmente tampoco.

12. Declaraci贸n de ruina o edificios protegidos聽

Edificio en estado de ruina para proceder a su derribo inmediato

Normalmente el estado del inmueble es tan descuidado que puede causar da帽os a terceros, como vecinos o peatones , por lo que los Ayuntamientos obligan a los propietarios a cercar el recinto y en casos al聽apuntalamiento de los envolventes exteriores con fachada a v铆a p煤blica.

聽Edificios que por su valor hist贸rico

聽est谩n catalogados como tal y por eso estar谩s limitado a la demolici贸n del mismo as铆 como a limitaciones est茅ticas para no romper el entorno. Deber谩s tenerlo en cuenta.

13. Servidumbres de paso

Son servidumbres de paso Las Redes de suministros generales como Iberdrola,聽Canal de Isabel II聽( para suelos urbanos ) o como tambi茅n聽Ca帽adas Reales de trasiego de animales, Red de Carreteras o de Trenes聽( generadas por el bien com煤n de la Sociedad ).

Ten cuidado si ves entidades de este tipo en la nota simple registral que pidas. Lo m谩s seguro es que聽 puedan limitarte el uso de los mts2 que te venden.

Estas servidumbres tienen preferencia de uso. Esto quiere decir que autoriza al paso a tu propiedad as铆 como el acondicionamiento de los saneamientos generales o en otros casos llegar incluso a la聽expropiaci贸n forzosa de parte del suelo o terrenos pagando el Estado el justiprecio por los mts2 expropiados.

14. Concurso de Acreedores

Comprar una vivienda en proceso de聽Concurso de Acreedores聽te ofrecer谩 las mayores garant铆as ya que est谩 intervenido por el聽Juzgado de lo Mercantil que hayan asignado para disolver la Empresa o al particular propietario del inmueble por el que muestras inter茅s.

隆 Oj0! Este procedimiento aunque es el m谩s seguro, es m谩s lento y debe de pasar otros protocolos en la compraventa. Necesario en este caso el asesoramiento a trav茅s de tu abogado o de tu Agente Inmobiliario de confianza especialista en la materia.

La figura del Administrador Concursal

Una finca en聽situaci贸n de concurso, a quien debes de dirigirte es o bien a la entidad especializada encargada de liquidar el inmueble ( que suele ser un Agente de la Propiedad Inmobiliario reconocido ) o bien al Administrador Concursal.

El requisito para ello es ser Abogado o Economista especializado en Derecho Concursal. Ser谩 nombrado por un Juez del Registro Mercantil聽para sustituir al propietario del inmueble y se encargar谩 de disolver y administrar los bienes hasta finalizar el Concurso.

15. El IDUFIR聽(Identificador 脷nico de Fincas Registrales)

Es un c贸digo num茅rico que permite identificar a cada propiedad en todos los Registros de la Propiedad del territorio espa帽ol de forma 煤nica e inequ铆voca. Creado en 2008 por el Colegio de Registradores es, por as铆 decirlo, 鈥榚l DNI de los inmuebles鈥.

En agosto de 2016, el聽c贸digo IDUFIR聽fue sustituido por el聽CRU (C贸digo Registral 脷nico). A partir de esa fecha, todas las viviendas incorporan su CRU y hasta la fecha anterior, IDUFIR.

Las Caracter铆sticas que recoge el IDUFIR / CRU son las siguientes:

  • Consta de catorce d铆gitos.
  • Exclusividad en la numeraci贸n ya que no existen dos c贸digos iguales.
  • Invariable con el paso del tiempo.
  • Frecuente inclusi贸n en documentos registrales (certificaciones, recibos del IBI, notas simples鈥), debido a su importancia en el panorama registral.
  • Es totalmente distinto al n煤mero de referencia catastral y al n煤mero de finca registral.
  • La Referencia Catastral recuerda que nada tiene que ver con el IDUFUR, el CRU ni tampoco el N煤mero de FInca Registral.
  • Es una numeraci贸n para geolocalizar un bien a efectos de pagos de IBIS as铆 como de Plusval铆as Municipales en las unidades de recaudaci贸n municipales en el Ayuntamiento al que pertenezca la finca.

16. Documentos pendientes de despacho

Nunca olvides de revisar el final de la聽Nota Simple Registral, ya que ah铆 podr谩s ver los聽asientos pendientes聽que hay de inscribir, es decir, que se han registrado la recepci贸n pero que el Registrador tiene pendientes de inscribir. Presta especial atenci贸n a ello! Puede ser un embargo o algo que dificulte la venta.

Te ofrecer谩 siempre m谩s garant铆a para t铆. El hacer una operaci贸n de compraventa siempre a trav茅s de un profesional reconocido, como CMS Inmobiliaria, para hacer una compraventa sin sobresaltos ni disgustos para t铆.

Este profesional reconocido oficialmente, te expondr谩 la Nota Simple Registral a fecha de la firma de la reserva o las Arras para tu informaci贸n y seguridad, de tener cargas deber谩s estar informado y conocer los riesgos de las mismas, en caso de haberlas.

Consejo de un profesional inmobiliario

Aventurarte por tu cuenta sin conocer la materia como has podido ver es delicada y compleja aunque no te lo aconsejo por los riesgos que puedes asumir,聽 solicita tu Nota Simple Registral en este enlace http://www.registradores.org/聽 a trav茅s de pago con tarjeta de cr茅dito. Si prefieres contar con un profesional, no dudes en contactar conmigo.

Cristina Moriones

Agente de la Propiedad Inmobiliario de CMS INMOBILIARIA.

( Im谩genes obtenidas de la pel铆cula Lluvia de Alb贸ndigas )

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